L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni. Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).

L’amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza.

Il mandato (art. 1703 c.c.) è il contratto con cui il mandatario (l’amministratore, nel nostro caso) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini).

La normativa di riferimento in relazione alla figura dell’amministratore condominiale si trova nel Codice civile.

L’amministratore di condominio soggiace alle regole generali dettate in materia di contratto di mandato, in particolare, nello svolgimento del suo incarico, deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.).

Ciò premesso, le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130 c.c., anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo.

Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.).

La norma individua le attività di ordinaria amministrazione in cui si sostanzia principalmente l’incarico dell’amministratore; mentre per gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, occorre un’espressa deliberazione assembleare.

L’amministratore ha il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni, ad esempio le scale, gli androni e così via. In particolare, deve disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; deve anche occuparsi delle altre attività necessarie, come la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.).

Nell’ambito degli atti conservativi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni (art. 1130 c. 1 n. 4 c.c.). Viceversa, la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall’assemblea. In caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.) può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea. Si pensi all’intervento per mettere in sicurezza un cornicione pericolante.

Tra i compiti dell’amministratore v’è la tenuta dei registri. Vediamo di cosa si tratta.

Nel registro dei verbali delle assemblee sono annotate:

• le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea,
• le deliberazioni,
• le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta,
• al registro è allegato il regolamento di condominio.

Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico:

• le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio,
• gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.

Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione:

• i singoli movimenti in entrata ed in uscita.L’amministratore deve redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione. Il rendiconto deve essere presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o sia dimissionario (si rinvia al paragrafo 12). L’art. 1130 bis definisce cosa s’intende per rendiconto condominiale, ossia il documento che contiene:
  • le voci di entrata e di uscita,
  • ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio,
  • ai fondi disponibili,
  • alle eventuali riserve.

  Si compone di:

  • un registro di contabilità,
  • un riepilogo finanziario,
  • una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

  I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

  Ha l'obbligo di apertura del conto corrente a nome del condominio, di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni ed effettuare la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi.